Vitalzentrum: Vieles spricht für einen Neubau
Am Mittwochabend stellten Dr. Klaus Batz und sein Kollege Torsten Kühne die mit Spannung erwartete Marktanalyse für das Zentrum von Bad Salzhausen vor. Die Berater hatten eine klare Präferenz.
Wie könnte ein schlüssiges Nutzungskonzept für die Nachfolge der Justus-von-Liebig-Therme in Bad Salzhausen aussehen? Eines, das attraktiv, passend zum Kurort, marktfähig und vor allem wirtschaftlich zugleich ist? Die Kommunalberatungsfirma Con-pro wurde mit einer Marktanalyse beauftragt. Mittwochabend wurden die Ergebnisse im Bürgerhaus präsentiert. Geschäftsführer Dr. Klaus Batz und Berater Torsten Kühne hatten die Wettbewerbssituation, die Besucherpotenziale und die zukünftige Marktfähigkeit analysiert.
Die Eckdaten für den Kur ort lassen wenig Spielraum für himmelhochjauchzende Ausbrüche. Und doch zeigte sich eine Perspektive. Die Präferenz der Berater war deutlich: Ein Neubau ist ihrer Ansicht nach sinnvoller als die Sanierung des bestehenden Gebäudes.
Stärken und Schwächen
Zu jeder Analyse gehört die Gegenüberstellung von Stärken und Schwächen. Zu den Schwächen zählten die Berater die Bevölkerungsprognose für Nidda bis 2035. Ist sie zuverlässiger als der Wetterbericht, würde die Stadt bis dahin knapp 1 000 Einwohner weniger, also nur noch 16 400, zählen. Die relativ hohe Aufenthaltsdauer der Gäste von über sechs Nächten geht vorwiegend auf das Konto der Rehakliniken. Der private Gast bleibt durchschnittlich 2,7 Nächte. Über die Hälfte der überschaubaren 112 510 Gästeübernachtungen in Nidda entfallen auf Bad Salzhausen. Die Kaufkraft in der Stadt am Fluss wird als unterdurchschnittlich beschrieben.
Dann ging es konkret um das Solebad: 2019 besuchten 87 980 Besucher die Therme, die damit deutlich unter den bundesweiten und hessischen Vergleichszahlen liegt. Die Anzahl von knapp 19 940 Saunabesuchern ist ein Schmankerl, reicht aber nicht, um positive Deckungsbeitrage zu erhalten. Für ein Kombiticket sei, verdeutlichte Batz, eine Sauna jedoch ein guter Anreiz. Der Erlös je Gast für Bad und Sauna betrug 2019 durchschnittlich 6,11 Euro. Hinzu kommt: Die Verkehrsanbindung ins Ballungsgebiet ist mäßig. Dort ist im Übrigen das Angebot an Thermen groß.
Die Stärken des traditionsreichen Kurorts sind seine sechs Quellen, deren Anwendung für den Kurortstatus wichtig ist, die großzügigen Parkanlagen, ein gutes Entwicklungspotenzial, treue Kunden, die gerne wieder in das Idyll zurückkehren. Das Gästeaufkommen wird mit »ordentlich«, die Nachfrage nach therapeutischen Leistungen als »solide« beschrieben.
Das Gesamtpotenzial an Gästen inklusive aus dem Tourismussektor für ein Thermalbad in Bad Salzhausen liegt laut der Kommunalberatung bei jährlich 73 510, für die Sauna bei 31 491 Besuchern. Um dies abschöpfen zu können und die Gäste auch von weiter anzulocken, müsste ein Angebot geschaffen werden, das den Bestand deutlich übertrifft, erklärte Kühne. Hierfür bedürfe es eines Badebereichs, einer hohen Aufenthaltsqualität des gesamten Angebots, ansprechender Ruhezonen und im Idealfall eines zugkräftigen Alleinstellungsmerkmals.
Modern und energieeffizient
Ein Ersatzbau sollte ein modernes Design, eine deutlich geringere Gebäudehülle haben und energie- sowie betriebseffizient gestaltet werden.
Die Stadt wünscht sich einen Schwerpunkt auf allgemeine Gesundheits- und Wellnessangebote. In die Kalkulation flossen daher folgende Elemente ein: ein Bewegungsbecken (16,67 auf zehn Meter), verbunden mit kleinem Saunabereich mit drei Kabinen plus Außensauna, Einzeltherapiebecken, Salzkiste und Soleinhalationsraum in zwei Räumen, Info- bereich und zentraler Empfangsbereich für Tickets, Shop und Rezeption. Der Empfang könnte von den Mitarbeitern der Touristikinfo mitbetreut werden. Option ist ein Kneipp-Becken im Außenbereich. Die Gastronomie und der Therapiebereich könnten verpachtet werden. Batz betonte: Unabhängig, ob Sanierung oder Neubau, sei eine aktive Vermarktung notwendig, um im Wettbewerb zu bestehen.
Die Kosten für einen Neubau werden auf 15,9, die Sanierung auf etwa 9,28 Millionen Euro geschätzt. Die laufenden Belastungen, also das operative Ergebnis ohne die Investitionskosten, Zinsen und Abschreibungen, liegen im ersten Jahr bei circa 114 018 Euro, verdoppeln sich im fünften Jahr.
Eine Zahl, die Bürgermeister Thorsten Eberhard zuversichtlich stimmt, da sie es ermögliche, den Betrieb effizient betreiben zu können.
»Das Minus bekommen wir nicht weg, stehen aber bei gleichen Varianten deutlich besser da«, erklärte Dr. Batz. Ein Neubau sei mit einem neuen Lebenszyklus von circa 30 Jahren verbunden.
Die Teilnehmer haben die Möglichkeit, schriftliche Stellungnahmen und Vorschläge bis zum 15. Februar bei der Stadt einzureichen. Dann werden die Erkenntnisse in den Fraktionen besprochen.